Gebäudetyp E: Was Architekt:innen und Ingenieur:innen zu Planung, Haftung und Verträgen wissen müssen

Inhaltsverzeichnis

1. Das Wichtigste auf einen Blick
2. Was ist der Gebäudetyp E? 
3. Gebäudetyp-E-Gesetz: Wie ist der aktuelle Stand?
4. Was soll sich durch das Gebäudetyp-E-Gesetz im BGB ändern? 
5. Abweichung von anerkannten Regeln der Technik: Was ist möglich?
6. Welche Haftungsrisiken bestehen für Planungsbüros? 
7. Gebäudetyp E im Planungsvertrag: Worauf kommt es an? 
8. Checkliste: Gebäudetyp E im Planungsbüro umsetzen
9. PRO Tipps
10. Fazit
11. FAQ

Das Wichtigste auf einen Blick

Einfacher bauen: Der Gebäudetyp E soll wirtschaftliche und innovative Bauweisen ermöglichen, ohne grundlegende Sicherheitsanforderungen aufzugeben.  

• Kein eigener Gebäudestandard: Das E steht für „einfach“ beziehungsweise „experimentell“. Es handelt sich nicht um eine fest definierte Bauweise.  
• Abweichungen bewusst vereinbaren: Von anerkannten Regeln der Technik kann unter bestimmten Voraussetzungen abgewichen werden. Entscheidend sind die vertraglichen Vereinbarungen und die geltenden rechtlichen Anforderungen.  
• Haftung bleibt relevant: Eine Vereinbarung zum Gebäudetyp E bedeutet keinen pauschalen Haftungsausschluss für Architekten und Ingenieure. 
• Planungsvertrag sorgfältig gestalten: Abweichungen, vereinbarte Qualitäten und Verantwortlichkeiten sollten möglichst früh und eindeutig dokumentiert werden. 
• Gesetz noch nicht in Kraft: Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung ist angekündigt, aber noch nicht veröffentlicht. Bis dahin gelten die bestehenden gesetzlichen Anforderungen.

Was ist der Gebäudetyp E?

Der Gebäudetyp E ist ein Konzept für einfacheres und wirtschaftlicheres Bauen. Er soll es ermöglichen, auf technische Standards zu verzichten, die über die für ein sicheres und funktionales Gebäude erforderlichen Anforderungen hinausgehen. 

Dabei bezeichnet der Gebäudetyp E keinen bestimmten Gebäudetyp mit festgelegten Eigenschaften. Vielmehr geht es darum, die Planung stärker an den tatsächlichen Anforderungen des Bauvorhabens auszurichten. Mögliche Ansatzpunkte sind beispielsweise reduzierte Komfortausstattungen, vereinfachte technische Lösungen oder alternative Bauweisen. Welche Maßnahmen im Einzelfall geeignet sind, hängt vom Projekt und den geltenden Vorschriften ab. 

Der Ansatz kann sowohl bei Neubauten als auch bei Umbauten und Sanierungen relevant sein. Mehr zu ressourcenschonenden Lösungen finden Sie im Beitrag Nachhaltig bauen: Trends und Lösungen.

Gebäudetyp-E-Gesetz: Wie ist der aktuelle Stand?

Stand: 14. Oktober 2026 

Die Bundesregierung verfolgt das Ziel, den Gebäudetyp E durch Änderungen im Zivilrecht leichter umsetzbar zu machen. Insbesondere sollen Abweichungen von bestimmten anerkannten Regeln der Technik rechtssicherer vereinbart werden können. 

Ein erster Anlauf, das Gebäudetyp-E-Gesetz noch in der vorangegangenen Wahlperiode zu beschließen, scheiterte: Der Regierungsentwurf vom November 2024 wurde nicht mehr verabschiedet. Im November 2025 stellten das Bundesjustiz- und das Bundesbauministerium neue Eckpunkte für einen „Gebäudetyp-E-Vertrag“ vor. Am 7. Juli 2026 erklärte Bundesjustizministerin Stefanie Hubig, der Gesetzentwurf sei fertig. 

Das Gebäudetyp-E-Gesetz ist derzeit noch nicht in Kraft. 

Nach den zuletzt vorliegenden Berichten (Mitte Oktober 2026) hat die Bundesregierung ihren Entwurf noch nicht veröffentlicht; die beteiligten Ministerien stimmen sich weiter ab. Wie die endgültigen Regelungen aussehen werden, ist noch offen. 

Für Architektur- und Ingenieurbüros bedeutet das: Der Gebäudetyp E kann bereits heute Gegenstand individueller Planungs- und Bauverträge sein. Dabei müssen jedoch die geltenden Anforderungen an die Vertragsgestaltung, Aufklärung und Planung berücksichtigt werden.

Was soll sich durch das Gebäudetyp-E-Gesetz im BGB ändern?

Welche Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) tatsächlich kommen, steht noch nicht fest. Anhaltspunkte liefern der gescheiterte Regierungsentwurf von 2024 und die Eckpunkte vom November 2025. Der Regierungsentwurf von 2024 enthielt zwei Kernregelungen. Er wurde nicht mehr verabschiedet, die Paragrafennummern gelten daher nicht fort. [H3] 

Regierungsentwurf 2024: § 650a BGB-E zu Komfort- und Ausstattungsstandards 

Nach dem Entwurf sollten technische Normen und Regeln, die ausschließlich Komfort- oder Ausstattungsmerkmale betreffen, nur dann zur vertraglich geschuldeten Leistung gehören, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurden. Ein Abweichen von solchen Standards hätte ohne entsprechende Vereinbarung daher nicht automatisch einen Sachmangel begründet. Gegenüber Verbrauchern sollte vor Vertragsschluss auf die Bereiche hingewiesen werden, in denen ohne ausdrückliche Vereinbarung abgewichen wird. Außerdem sollte die Bundesregierung per Rechtsverordnung weitere Normen bestimmen können, die innovative, nachhaltige oder kostengünstige Bauweisen erheblich erschweren. 

Regierungsentwurf 2024: § 650o BGB-E zu Verträgen zwischen fachkundigen Unternehmern 

Für Bauverträge zwischen fachkundigen Unternehmern sollten zusätzliche Erleichterungen gelten. Die Parteien hätten in einer Beschaffenheitsvereinbarung von den anerkannten Regeln der Technik abweichen können, ohne dass eine Pflicht zur Aufklärung über Risiken und Folgen besteht. Ohne Beschaffenheitsvereinbarung sollte eine Abweichung keinen Sachmangel begründen, wenn Sicherheit, Eignung und Ausführungsqualität gleichwertig gewährleistet sind, der Unternehmer die Abweichung vor der Ausführung anzeigt und der Besteller nicht unverzüglich widerspricht. 

Aktuelle Pläne: Eckpunkte von November 2025 

Die Eckpunkte sehen einen neuen „Gebäudetyp-E-Vertrag“ mit einem „einfachen Standard“ vor. Abweichungen von Standards, die gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben sind, sollen leichter vereinbart werden können. Eine Vermutung, dass technische Normen wie DIN-Normen anerkannte Regeln der Technik sind, ist nicht vorgesehen. Hintergrund ist unter anderem die Kritik des Bundesgerichtshofs an diesem Ansatz. Unternehmern gegenüber soll eine allgemeine Aufklärung genügen. Verbraucher sollen in Textform über die Folgen und Risiken informiert werden. Auch spätere Käufer und Mieter sollen über den einfachen Standard informiert werden. 

Nach den Eckpunkten sollte das Gesetzgebungsverfahren bis Ende 2026 abgeschlossen werden. Ob dieser Zeitplan eingehalten wird, ist offen. 

Einen Gesetzestext gibt es dazu bislang nicht. Welche Paragrafen im BGB geändert werden und ob die Regelungen für Verträge mit Architekten und Ingenieuren gelten, ist deshalb offen. 

Für Architektur- und Ingenieurbüros könnten diese Änderungen mehr Rechtssicherheit bei der Planung vereinfachter Bauweisen schaffen. Solange die geplanten Regelungen nicht in Kraft sind, gelten jedoch weiterhin die bestehenden gesetzlichen Anforderungen.

Abweichung von anerkannten Regeln der Technik: Was ist möglich?

Die anerkannten Regeln der Technik spielen im Bauvertragsrecht eine zentrale Rolle. Sie beschreiben technische Regeln, die in der Fachwelt als richtig anerkannt sind und sich in der Praxis bewährt haben. 

Bei Bau- und Planungsleistungen wird ihre Einhaltung grundsätzlich erwartet, soweit keine wirksame abweichende Vereinbarung getroffen wurde. 

Der Gebäudetyp E setzt genau hier an: Nicht jeder etablierte technische Standard ist für die Sicherheit oder die vereinbarte Funktion eines Gebäudes zwingend notwendig. 

Sind DIN-Normen immer verbindlich? 

Nicht jede DIN-Norm ist automatisch eine anerkannte Regel der Technik. Umgekehrt können anerkannte Regeln der Technik auch unabhängig von einer DIN-Norm bestehen. 

Außerdem ist zwischen technischen Standards, vertraglich vereinbarten Anforderungen und zwingenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu unterscheiden. 

Für Planungsbüros ist deshalb eine sorgfältige Prüfung erforderlich: Welche Anforderungen sind gesetzlich verbindlich, welche gelten als anerkannte Regeln der Technik und welche betreffen vor allem Komfort oder Ausstattung?

Wann dürfen Planungsbüros von Standards abweichen? 

Abweichungen können bereits nach geltendem Recht vereinbart werden. Dafür müssen die Vertragsparteien jedoch wirksam festlegen, welche Beschaffenheit das Bauwerk haben soll. 

Je nach Sachverhalt bestehen dabei umfangreiche Aufklärungs- und Hinweispflichten. Der Bauherr muss insbesondere verstehen können, welche Auswirkungen die gewählte Lösung auf die Eigenschaften und die Nutzung des Gebäudes hat.

 Die geplanten gesetzlichen Änderungen sollen solche Vereinbarungen erleichtern. Sie sind aber noch keine Grundlage dafür, bestehende Anforderungen pauschal außer Acht zu lassen. 

Sicherheit und öffentliches Baurecht bleiben maßgeblich 

Der Gebäudetyp E ist kein Freibrief für die Unterschreitung zwingender Anforderungen. 

Insbesondere Vorgaben zum Brandschutz, zur Standsicherheit und zu weiteren sicherheitsrelevanten Bereichen müssen eingehalten werden. Auch Anforderungen aus dem Bauordnungsrecht und anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften bleiben zu beachten. 

Wo das jeweilige Landesrecht Abweichungen zulässt, sind die dafür vorgesehenen Verfahren und Voraussetzungen maßgeblich.

Welche Haftungsrisiken bestehen für Planungsbüros?

Der Gebäudetyp E soll mehr Flexibilität ermöglichen. Für Architekten und Ingenieure bleibt die Haftungsfrage dennoch besonders wichtig. 

Nach geltendem Recht kann eine Abweichung von anerkannten Regeln der Technik einen Mangel darstellen, wenn sie nicht wirksam vereinbart wurde. Das kann auch dann relevant sein, wenn die gewählte Lösung technisch funktioniert. 

Entscheidend ist daher, welche Leistung vertraglich geschuldet wird und ob der Bauherr über wesentliche Abweichungen und deren Folgen ausreichend informiert wurde. 

Haftung bei nicht vereinbarten Abweichungen 

Plant ein Büro eine Ausführung, die von den vertraglich geschuldeten Anforderungen abweicht, können Mängelansprüche und weitere Haftungsrisiken entstehen. Eine wirtschaftlich günstigere Bauweise allein rechtfertigt eine solche Abweichung nicht. Deshalb sollten Planungsbüros alternative Lösungen nicht lediglich in Plänen darstellen, sondern ihre Vereinbarung mit dem Auftraggeber nachvollziehbar dokumentieren. 

Aufklärungs- und Hinweispflichten ernst nehmen 

Bei der Entscheidung für eine vereinfachte Bauweise muss der Bauherr die wesentlichen Folgen einschätzen können. Dazu gehören je nach Projekt beispielsweise Auswirkungen auf Komfort, Nutzung, Instandhaltung oder spätere Änderungen am Gebäude. Die erforderliche Aufklärung hängt vom Einzelfall ab. Auch die Fachkunde des Auftraggebers kann dabei eine Rolle spielen.

Gebäudetyp E im Planungsvertrag: Worauf kommt es an?

Für Architektur- und Ingenieurbüros ist der Planungsvertrag ein zentraler Ausgangspunkt. Hier wird festgelegt, welche Leistungen und Eigenschaften des geplanten Gebäudes geschuldet sind. Welche Leistungen in welcher Phase geschuldet sind, erklärt der Beitrag HOAI-Leistungsphasen 1–9: Überblick und Tipps. 

Beim Gebäudetyp E sollten insbesondere die Projektziele, der gewünschte Qualitätsstandard und die vorgesehenen Abweichungen frühzeitig abgestimmt werden. 

1.Projektziele und Anforderungen festhalten 

Zu Beginn sollten Bauherr und Planungsbüro klären, welche Ziele das Vorhaben verfolgt. Geht es vor allem um geringere Baukosten, ressourcenschonende Lösungen oder eine vereinfachte technische Ausstattung? Welche Anforderungen an Nutzung, Funktion und Komfort sind unverzichtbar? Je genauer diese Ziele beschrieben werden, desto besser lassen sich geeignete Planungsentscheidungen treffen. Wie sich Kosten im Projekt sicher steuern lassen, zeigt der Beitrag Kostensicherheit im Bauprojekt: Planen, ausschreiben, steuern. 

2.Abweichungen konkret benennen 

Eine allgemeine Formulierung wie „Planung nach Gebäudetyp E“ reicht für sich genommen nicht aus, um sämtliche technischen Abweichungen rechtssicher zu vereinbaren. Stattdessen sollten die betroffenen Bauteile oder Leistungen, die gewählte Alternative und die vereinbarte Beschaffenheit möglichst konkret beschrieben werden. Dabei ist zu prüfen, ob eine Abweichung von anerkannten Regeln der Technik vorliegt und welche rechtlichen Anforderungen für ihre Vereinbarung gelten. 

3. Auswirkungen und Entscheidungen dokumentieren 

Die Abstimmung mit dem Bauherrn sollte nachvollziehbar festgehalten werden. Hilfreich sind beispielsweise dokumentierte Variantenvergleiche, Besprechungsprotokolle und schriftlich bestätigte Planungsentscheidungen. Das schafft Transparenz und erleichtert es, spätere Rückfragen zum vereinbarten Leistungsumfang zu beantworten. 

4. Weitere Projektbeteiligte einbeziehen 

Die vereinbarten Anforderungen müssen auch in den weiteren Projektablauf übertragen werden. Insbesondere sollten Planungsverträge, Leistungsbeschreibungen und Bauverträge aufeinander abgestimmt sein. Andernfalls können widersprüchliche Anforderungen entstehen. Auch Fachplaner sollten frühzeitig eingebunden werden, wenn vereinfachte Lösungen ihre Leistungsbereiche betreffen. Praxishinweis: Vertragsklauseln zu Abweichungen von anerkannten Regeln der Technik sollten für das konkrete Projekt juristisch geprüft werden. Pauschale Musterformulierungen ersetzen keine wirksame Beschaffenheitsvereinbarung.