Umbauzuschlag HOAI: Honorierung für Planungsleistungen im Bestand

1. Das Wichtigste auf einem Blick

2. Was ist der Umbauzuschlag nach HOAI?

3. Warum ist der Umbauzuschlag wichtig?

4.Voraussetzungen und zulässige Höhe beim Umbauzuschlag HOAI

5. Umbauzuschlag HOAI berechnen: Beispiel und Vorgehensweise

6. Honorarsicherung: Risiken bei fehlender Vereinbarung

7. Häufige Fehler bei der Durchsetzung des Umbauzuschlags HOAI

8. Digitale Unterstützung bei der Honorarsicherung

1. Das Wichtigste auf einem Blick

• Rechtsgrundlage: § 6 Abs. 2 HOAI 2021
• Anwendungsbereich: Umbau, Modernisierung, Sanierung und Erweiterung von bestehender Substanz.
• Zweck: Ausgleich für den planerischen Mehraufwand im Bestand.
• Höhe: Frei vereinbar; in der Praxis meist zwischen 20 % und 33 %
• Wichtigste Voraussetzung: Eine ausdrückliche Vereinbarung – idealerweise schriftlich im Vertrag.

2. Was ist der Umbauzuschlag nach HOAI?

Der Umbauzuschlag ist ein prozentualer Aufschlag auf das Grundleistungshonorar. Der Zuschlag wurde eingeführt, da solche Maßnahmen im Vergleich zum Neubau in der Regel einen höheren Schwierigkeitsgrad aufweisen.

Laut § 2 Abs. 5 HOAI gelten als Umbauten „Umgestaltungen eines vorhandenen Objektes mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand“. Sobald du also tief in die vorhandene Substanz eingreifst, steht dir dieser Ausgleich für den Schwierigkeitsgrad zu.

3. Warum ist der Umbauzuschlag wichtig?

Da die HOAI-Tafeln den Standardaufwand eines Neubaus abbilden, führen die Besonderheiten der Bestandsarbeit ohne Zuschlag zu einer Untervergütung. Der Zuschlag dient der Abdeckung folgender Mehrleistungen:

• Bestandsanalysen: Durchführung umfangreicher Aufnahmen und technischer Analysen der vorhandenen Substanz.
• Unvorhersehbarkeiten: Umgang mit baulichen Herausforderungen, die erst während des Prozesses zutage treten.
• Koordinationsaufwand: Ein erhöhter Planungs- und Abstimmungsbedarf über alle Leistungsphasen hinweg.
• Konstruktive Problemlösung: Bewältigung besonderer bauphysikalischer oder statischer Fragestellungen im Bestand.

5. Umbauzuschlag berechnen: Beispiel und Vorgehensweise

Die Berechnung erfolgt transparent in mehreren Schritten auf Basis des Grundhonorars:

1. Anrechenbare Kosten ermitteln: Kosten der Baumaßnahme, die für das Honorar relevant sind.
2. Honorarzone und Honorarsatz bestimmen: Einordnung des Objekts in die Schwierigkeitsstufen I bis V.
3. Grundhonorar: Berechnung aus anrechenbaren Kosten und Honorarsatz.
4. Zuschlag: Anwendung des vereinbarten Prozentsatzes auf das Grundhonorar.

Beispielrechnung: Bei anrechenbaren Kosten von 300.000 € und einem fiktiven Honorarsatz von 10 % ergibt sich folgende Kalkulation:

1. Grundhonorar = 300.000 € x 10% = 30.000 €
2. Umbauzuschlag = 30.000 € x 20% = 6.000 €
3. Gesamthonorar = 30.000 € + 6.000 € = 36.000 €

6. Honorarsicherung: Risiken bei fehlender Vereinbarung

Wenn keine Vereinbarung vorliegt, darf kein Umbauzuschlag berechnet werden, da in der HOAI eindeutig steht, dass der Umbauzuschlag ausdrücklich vereinbart werden muss, sonst gibt es keinen Zuschlag. 
In der Praxis bedeutet das:

• Für die Auftraggeber.innen entstehen keine zusätzlichen Kosten durch den Umbauzuschlag.
• Architekt:innen erhalten keinen Ausgleich für höherem Aufwand beim Bauen im Bestand.

7. Häufige Fehler bei der Durchsetzung des Umbauzuschlags HOAI

In der Planungspraxis führen formale Versäumnisse oft dazu, dass berechtigte Honoraransprüche verloren gehen. Um dies zu vermeiden, sollten folgende Fehlerquellen beachtet werden:

• Fehlende ausdrückliche Vereinbarung: Ohne eine explizite schriftliche Vereinbarung besteht grundsätzlich kein Anspruch auf den Zuschlag. Dies führt dazu, dass Planer:innen keinen finanziellen Ausgleich für den tatsächlichen Mehraufwand erhalten.
• Unzureichende fachliche Begründung: Um den Zuschlag rechtssicher zu erlangen, müssen konkrete Punkte benannt werden, die den Mehraufwand (z. B. besondere konstruktive oder bauphysikalische Probleme) rechtfertigen. Ohne diese Argumente ist die Durchsetzung hoher Sätze unwahrscheinlich.
• Fehlende Dokumentation des Mehraufwands: Planer:innen müssen den Umbauzuschlag nachweislich geltend machen. Werden zusätzliche Leistungen nicht lückenlos erfasst, fehlt die Verhandlungsgrundlage gegenüber den Auftraggeber:innen.
• Unklare vertragliche Festlegung: Da die HOAI lediglich Orientierungswerte nennt, muss der genaue Prozentsatz zwischen den Beteiligten individuell ermittelt und klar vertraglich fixiert werden.

8. Digitale Unterstützung bei der Honorarsicherung

Der Einsatz spezialisierter Controlling-Software wie PROJEKT PRO ermöglicht eine lückenlose Dokumentation und rechtssichere Abrechnung des Umbauzuschlags. Solche Systeme unterstützen Planungsbüros dabei, den tatsächlichen Aufwand im Bestand faktenbasiert abzubilden:

• Präzise Kalkulation: Honorarrechner integrieren den Umbauzuschlag von bis zu 33 % direkt in die Leistungsphasen.
• Aufwandsnachweis: Eine integrierte Zeiterfassung dokumentiert den erhöhten Planungsaufwand als Argumentationsgrundlage.
• Abrechnungssicherheit: Angebote und Rechnungen weisen alle Zuschläge gemäß HOAI-Vorgaben transparent aus.
• Wirtschaftlichkeit: Der Abgleich von Aufwand und Honorar überwacht die Rentabilität von Bestandsmaßnahmen.

Fazit

Der Umbauzuschlag sorgt für eine faire Vergütung deiner Expertise im Bestand. Er schafft Klarheit und stellt sicher, dass eine Investition in eine detaillierte Planung wirtschaftlich bleibt. Die Basis für alles ist jedoch ein sauber aufgesetzter Vertrag und ein lückenloses Controlling der Projektstunden.

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