Bauen im Bestand: Der Umbauzuschlag nach HOAI

1. Das Wichtigste auf einem Blick

2. Was ist der Umbauzuschlag nach HOAI?

3. Warum ist der Umbauzuschlag wichtig?

4. Wann gilt der Umbauzuschlag?

5. Wie hoch ist der Umbauzuschlag?

6. Umbauzuschlag berechnen – Schritt für Schritt

7. Was passiert, wenn keine Vereinbarung vorliegt?

8. Was deckt der Zuschlag ab – und was nicht?

9. Häufige Fehler vermeiden

1. Das Wichtigste auf einem Blick

• Rechtsgrundlage: § 6 Abs. 2 HOAI 2021
• Bei Arbeiten im Bestand: Umbau, Modernisierung, Sanierung, Erweiterung
• Ausgleich für Mehraufwand im Bestand
• Höhe ist frei wählbar, in der Praxis liegt dieser bei ca. 20-30%
• Berechnungsbasis: Zuschlag auf das Grundleistungshonorar der jeweiligen LPH
• Voraussetzung: Schriftliche Vereinbarung – sonst kein Anspruch

2. Was ist der Umbauzuschlag nach HOAI?

Der Umbauzuschlag nach HOAI bezeichnet einen Zuschlag, den Architekt:innen auf das Gesamthonorar eines Bauprojekts oder auch einzelne Teilleistungen erheben können. Er wurde eingeführt, da Umbauten im Allgemeinen einen höheren Schwierigkeitsgrad bzw. Aufwand bedeuten als ein Neubau. Als Umbauten sind mit Bezug auf § 2 Abs. 5 HOAI „Umgestaltungen eines vorhandenen Objektes mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand“ anzusehen.

3. Warum ist der Umbauzuschlag wichtig?

Der Umbauzuschlag ist ein wesentlicher Bestandteil bei der Planung und Umsetzung von Bauvorhaben im Bestand. Er stellt sicher, dass der erhöhte Aufwand im Vergleich zum Neubau angemessen berücksichtigt wird.

• Abdeckung zusätzlicher Leistungen wie umfangreiche Bestandsaufnahmen und Analysen.
• Berücksichtigung unvorhersehbarer Herausforderungen durch bestehende Bausubstanz.
• Erhöhter Koordinations- und Planungsaufwand während aller Leistungsphasen.
• Ausgleich dafür, dass die HOAI-Tafeln grundsätzlich vom Aufwand eines Neubaus ausgehen.

4. Wann gilt der Umbauzuschlag?

Der Umbauzuschlag gilt, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind, die sicherstellen, dass der Umbau notwendig, nachvollziehbar und ordnungsgemäß durchgeführt wird:

• Es handelt sich um bestehende Bausubstanz.
• Architekt:innen / Ingenieur:innen müssen mit „besonderen konstruktiven oder bauphysikalischen Problemen“ rechnen.
• Er gilt für die Leistungsphasen 1-9, wenn Umbauarbeiten Bestandteil der Beauftragung sind.

6. Umbauzuschlag berechnen – Schritt für Schritt

Die Berechnung des Umbauzuschlags erfolgt in mehreren klar definierten Schritten, um den zusätzlichen Aufwand transparent und nachvollziehbar darzustellen. Der Zuschlag wird prozentual auf die anrechenbaren Kosten der jeweiligen Leistungsphasen der HOAI berechnet.

1. Anrechenbare Kosten ermitteln: Kosten der Baumaßnahme, die für das Honorar relevant sind.
2. Honorarzone und Honorarsatz bestimmen: Je nach Schwierigkeit wird das Projekt einer Honorarzone (I-V) zugeordnet. Dann wählt man innerhalb der Honorartafel einen Honorarsatz.

3. Umbauzuschlag festlegen: Nach HOAI ist ein Zuschlag zwischen 0%-33% zulässig. Die genaue Höhe wird zwischen Auftraggeber.innen und Architekt:in vereinbart. 
   Beispiel:

   • Anrechenbare Kosten: 300.000 €
   • Honorarzone III, mittlerer Satz – fiktiv 10%
   • Umbauzuschlag: 20%

   Berechnung: 
   Grundhonorar= anrechenbare Kosten x Honorarsatz

   • 300.000 € x 10% = 30.000 €

   Umbauzuschlag = Grundhonorar x Zuschlags-Prozent

   • 30.000 € x 20% = 6.000 €

   Gesamthonorar = Grundhonorar + Umbauzuschlag

   • 30.000 € + 6.000 € = 36.000 €

7. Was passiert, wenn keine Vereinbarung vorliegt?

Wenn keine Vereinbarung vorliegt, darf kein Umbauzuschlag berechnet werden, da in der HOAI eindeutig steht, dass der Umbauzuschlag ausdrücklich vereinbart werden muss, sonst gibt es keinen Zuschlag. 
In der Praxis bedeutet das:

• Für die Auftraggeber.innen entstehen keine zusätzlichen Kosten durch den Umbauzuschlag.
• Architekt:innen erhalten keinen Ausgleich für höherem Aufwand beim Bauen im Bestand.

8. Was deckt der Zuschlag ab - und was nicht?

Nach §2 HOAI sind Umbauten Veränderungen an einem bestehenden Gebäude, bei denen stark in die vorherige Konstruktion oder Substanz eingegriffen wird. Der Umbauzuschlag richtet sich nicht danach, welche einzelnen Zusatzleistungen genau erbracht werden, sondern denkt pauschal alle Mehrleistungen und zusätzliche Aufwendungen ab, die beim Umbau entstehen und nicht in der HOAI geregelt sind.

9. Häufige Fehler vermeiden

1. Keine konkrete Anforderung 
   Planer:innen müssen den Umbauzuschlag nachweislich und begründet geltend machen, ansonsten haben sie keinen Anspruch.
2. Unklare Vereinbarungen 
   Die HOAI nennt Orientierungswerte für den Umbauzuschlag. Der genaue Wert wird jedoch zwischen den Beteiligten ermittelt. Es muss klar vertraglich vereinbart werden, damit es für Planer:innen durchsetzbar ist.
3. Unzureichende Begründung 
   Um den Zuschlag zu erlangen, müssen Architekt:innen konkrete Punkte nennen, die den Mehraufwand begründen. Ohne nachvollziehbare Argumente ist ein hoher Umbauzuschlag unwahrscheinlich.

Fazit

Der Umbauzuschlag stellt eine faire und transparente Möglichkeit dar, Kosten für individuelle oder wertsteigernde bauliche Maßnahmen umzulegen. Er schafft Klarheit über die Finanzierungen von Umbauten und sorgt dafür, dass Investitionen zielgerichtet und nachvollziehbar getragen werden. Entscheidend ist dabei eine klare vertragliche Grundlage, um Planungssicherheit für alle Beteiligten zu gewährleisten.

FAQ