Leistungsphasen des Architekten: Die 9 HOAI-Phasen und die konkrete Architekturleistung

Inhaltsverzeichnis

1. Das Wichtigste auf einen Blick
2. Was sind Leistungsphasen nach HOAI?
3. HOAI-Reform 2021: Was hat sich geändert?
4. Die inoffizielle Leistungsphase 0
5. Die 9 Leistungsphasen und die Architekturleistung im Überblick
6. Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung
7. Leistungsphase 2: Vorplanung
8. Leistungsphase 3: Entwurfsplanung
9. Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung
10. Leistungsphase 5: Ausführungsplanung
11. Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe
12. Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe
13. Leistungsphase 8: Objektüberwachung
14. Leistungsphase 9: Objektbetreuung
15. Warum ist die genaue Kenntnis der Leistungsphasen für Architekten wichtig?
16. Warum sind digitale Tools in den Leistungsphasen sinnvoll?
17. PRO Tipps
18. Fazit
19. FAQ

Das Wichtigste auf einen Blick

• Architekturleistung im Fokus: Zeigt die konkreten Entwurfs-, Planungs- und Bauleitungsaufgaben der Architekt:innen in jeder einzelnen Phase.  
• Gliederung nach § 34 HOAI: Definiert die geschuldeten Grundleistungen für Gebäude und Innenräume.
• Vorbereitung bis Ausführung: Bildet den gesamten Ablauf von der Grundlagenermittlung (LP 1) bis zur Objektbetreuung (LP 9) lückenlos ab.
• Praxisnah für den Büroalltag: Liefert konkrete Handlungsempfehlungen zu Dokumenten, Honorarprozenten und Haftungsfragen.

Was sind Leistungsphasen nach HOAI?

Die Honorarordnung für Architekt:innen und Ingenieur:innen (HOAI) gliedert die Gesamtleistung in neun aufeinander aufbauende Phasen. Diese Systematik schafft Klarheit über die Leistungen, Honorare und Haftungsrisiken.  

• Die gesetzliche Grundlage für Gebäude und Innenräume bildet § 34 HOAI.  
• Grundleistungen sind die Leistungen, die regelmäßig zur ordnungsgemäßen Erfüllung eines Auftrags erforderlich sind und im jeweiligen Leistungsbild der HOAI erfasst werden.  
• Besondere Leistungen gehen darüber hinaus und sollten ausdrücklich beauftragt werden; ihre Vergütung ist vertraglich zu regeln.

HOAI-Reform 2021: Was hat sich geändert?

Seit der HOAI-Novelle 2021 sind die Honorare für Architektenleistungen nicht mehr an gesetzliche Mindest- und Höchstsätze gebunden. Dies hat erhebliche Auswirkungen auf Vertragsgestaltung und Honorarverhandlungen:  

• Honorar ist grundsätzlich frei vereinbar: Auftraggeber:innen und Architekt:innen können das Honorar frei vereinbaren. Die Vereinbarung muss in Textform erfolgen (§ 126b BGB, z. B. per E-Mail ausreichend). Wird keine wirksame Honorarvereinbarung in Textform getroffen, gilt für Grundleistungen der jeweilige Basishonoransatz.
• HOAI als Preisorientierung: Die Honorartafeln dienen weiterhin als unverbindlicher Orientierungsrahmen für marktübliche und auskömmliche Vergütungen.
• Leistungsbilder gelten unverändert: Die inhaltliche Gliederung der 9 Leistungsphasen und die Definition der Grundleistungen bleiben als technischer Standard bestehen.  
• Textform statt Unterschrift: Eine handschriftliche Unterschrift ist seit 2021 nicht mehr nötig.

Die inoffizielle Leistungsphase 0

Bevor die eigentliche Planung nach HOAI startet, klärt die vorgeschaltete Phase 0 die grundlegenden Rahmenbedingungen des Bauvorhabens. Diese Phase ist essentiell, um später teure Änderungen zu vermeiden. 

• Die Architekt:in unterstützt die Bauherr:innen dabei, vage Vorstellungen in ein verbindliches Raum- und Funktionsprogramm zu überführen.  
• Erste Standort- und Machbarkeitanalysen prüfen, ob das angedachte Projekt auf dem Grundstück baurechtlich sowie technisch realisierbar ist.  
• Vor dem eigentlichen Entwurfsbeginn wird ein realistischer Budgetrahmen abgesteckt, um spätere Fehlplanungen zu vermeiden.
• Da die Phase 0 nicht im gesetzlichen HOAI-Katalog enthalten ist, wird sie üblicherweise nach Zeitaufwand oder als Pauschalleistung vergütet.

Die 9 Leistungsphasen im Überblick

Jede Leistungsphase umfasst einen fest definierten prozentualen Anteil am Gesamthonorar der Architekt:in, der den jeweiligen Arbeits- und Haftungsaufwand widerspiegelt:

Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung

In der ersten Phase legt die Architekt:in das Fundament für das gesamte Bauvorhaben, indem die Wünsche der Bauherr:innen mit den baulichen Rahmenbedingungen abgeglichen werden. 

Grundleistungen: 

• Klären der genauen Aufgabenstellung, des Raumprogramms und der Budgetvorgaben auf Basis der Bauherr:innenwünsche.
• Durchführung einer Ortsbesichtigung zur Analyse des Grundstücks und der Erschließung.  
• Beraten zum gesamten Leistungs- und Fachplanungsbedarf (z. B. Statik, Bodengutachten, Vermessung).
• Zusammenfassen aller Planungsvoraussetzungen in einem strukturierten Aufgabenkatalog. 

Besondere Leistungen: 

• Aufstellen eines detaillierten Raum- und Funktionsprogramms über das Grundmaß hinaus.
• Durchführung von Standortanalysen und Umweltverträglichkeitsprüfungen.  
• Bestandsaufnahme und Aufmaß bei Bestandsgebäuden. 

Praxistipp: Halten Sie das vom Bauherr:in genannte Maximalbudget in Phase 1 schriftlich fest, um späteren Haftungsstreitigkeiten wegen Kostenüberschreitungen vorzubeugen.

Leistungsphase 2: Vorplanung

In der Vorplanung verwandelt die Architekt:in das Raumprogramm in erste zeichnerische Entwurfsvarianten und untersucht deren Machbarkeit. 

Grundleistungen: 

• Analysieren der Grundlagen und Erarbeiten eines ersten Planungskonzepts im Maßstab 1:200.  
• Untersuchen und Vergleichen alternativer Entwurfsansätze nach gestalterischen, funktionalen und wirtschaftlichen Kriterien.
• Vorklären der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit bei den Genehmigungsbehörden.
• Erstellen der ersten Kostenschätzung nach DIN 276 sowie Zusammenstellen der Ergebnisse in einem Konzeptbericht. 

Besondere Leistungen: 

• Anfertigung von 3D-Visualisierungen, Renderings oder physischen Modellen.  
• Aufstellen von Finanzierungs- und Wirtschaftlichkeitsplänen.  
• Erstellen detaillierter Termin- und Kapazitätspläne. 

Praxistipp: Lassen Sie sich die favorisierte Vorentwurfsvariante und die Kostenschätzung vom Bauherr:in schriftlich bestätigen, bevor Sie mit der Entwurfsplanung beginnen.

Leistungsphase 5: Ausführungsplanung

Die Ausführungsplanung liefert die detaillierte und baureife Arbeitsgrundlage für alle Handwerker auf der Baustelle. 

Grundleistungen: 

• Erarbeiten von Werk- und Ausführungsplänen im Maßstab 1:50 mit allen Maßen, Toleranzen und Materialvorgaben.
• Konstruieren von Detailzeichnungen im Maßstab 1:20 bis 1:1 für kritische Bauwerkspunkte (z. B. Sockel, Anschlüsse, Dachaufbauten).
• Einarbeiten und Fortschreiben der Fachpläne von Fachingenieuren (z. B. Schlitz- und Durchbruchspläne, Bewehrungspläne).
• Prüfen von Montage- und Werkstattplänen ausführender Betriebe auf Übereinstimmung mit der Planung. 

Besondere Leistungen: 

• Detaillierte Raumbücher und Ausstattungsverzeichnisse über den Grundstandard hinaus.
• Prüfen zusätzlicher Detailplanungen bei Sonderkonstruktionen. 

Praxistipp: Führen Sie ein striktes digitales Planverzeichnis mit Indexierung, da das Bauen nach veralteten Planständen zu den teuersten Fehlerquellen zählt.

Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe

In Phase 6 überträgt der Architekt die geometrische Planung in Leistungsbeschreibungen, um Bauleistungen transparent ausschreiben zu können. 

Grundleistungen: 

• Ermitteln aller Bauteilmassen und -mengen direkt aus den Ausführungsplänen.
• Aufstellen von Leistungsverzeichnissen (LV) mit standardisierten Leistungsbeschreibungen nach Gewerken.
• Zusammenstellen der Vergabeunterlagen inklusive der Vertragsbedingungen nach VOB/B.
• Durchführung einer Kostenkontrolle durch interne Bepreisung der Leistungsverzeichnisse. 

Besondere Leistungen: 

• Erstellen alternativer Leistungsbeschreibungen für geschlossene Leistungsbereiche.
• Aufstellen von Vergabeterminplänen für komplexe Vergabeverfahren. 

Praxistipp: Formulieren Sie Leistungspositionen so präzise wie möglich, um spätere Nachtragsforderungen der ausführenden Firmen zu vermeiden

Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe

Die Phase 7 schließt die Planungsphase ab, indem Angebote eingeholt, fachlich ausgewertet und die Bauverträge unterschriftsreif vorbereitet werden. 

Grundleistungen: 

• Einholen von Angeboten und Erfassen der Bieterunterlagen.
• Prüfen und Werten der Angebote in rechnerischer, technischer und wirtschaftlicher Hinsicht.
• Erstellen übersichtlicher Preisspiegel je Gewerk zum direkten Bietervergleich.
• Führen von Bietergesprächen, Aussprechen eines Vergabevorschlags und Vorbereiten der Bauverträge. 

Besondere Leistungen: 

• Prüfen und Bewerten komplexer Nebenangebote mit geänderten Bauverfahren.
• Mitwirken bei Schiedsverfahren oder Vergaben nach öffentlichem Vergaberecht (VgV) 

Praxistipp: Der Architekt spricht fundierte Vergabeempfehlungen aus – die rechtsverbindliche Unterschrift unter den Bauvertrag leistet jedoch allein der Bauherr.

Leistungsphase 8: Objektüberwachung

Mit 32 Prozent des Honorars ist die Objektüberwachung (Bauüberwachung und Bauleitung) der umfangreichste und haftungsträchtigste Abschnitt der Architektenleistung. 

Grundleistungen: 

• Überwachen der Bauausführung vor Ort auf Übereinstimmung mit Plänen, Baugenehmigungen und den anerkannten Regeln der Technik.
• Koordinieren aller am Bau beteiligten Unternehmen sowie Führen des Bautagebuchs.
• Prüfen von Handwerkerrechnungen auf Basis gemeinsamer Aufmaße und Durchführen der Kostenfeststellung.
• Vorbereiten und Durchführen förmlicher Bauabnahmen nach VOB/B inklusive Dokumentation von Mängeln. 

Besondere Leistungen: 

• Übernahme der Aufgaben des Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinators (SiGeKo).
• Aufstellen und Überwachen detaillierter Mittelabfluss- und Zahlungspläne. 

Praxistipp 1 zur Bauleiterhaftung: Kontrollieren und fotografieren Sie risikoreiche Arbeiten wie Bauwerksabdichtungen oder Bewehrungen immer persönlich vor dem Verdecken. 

Praxistipp 2: Dokumentieren Sie Mängel und Terminverzüge der Firmen sofort schriftlich, um sich gegen Vorwürfe mangelhafter Bauüberwachung abzusichern.

Leistungsphase 9: Objektbetreuung

Die neunte Phase umfasst die Betreuung des fertiggestellten Objekts im Rahmen der Gewährleistungsfristen bis zu fünf Jahre nach der Abnahme. 

Grundleistungen: 

• Durchführung einer systematischen Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen.
• Fachliche Bewertung von Mängeln innerhalb der Verjährungsfristen.
• Mitwirken bei der Freigabe oder Rückgabe von hinterlegten Sicherheitsleistungen und Bürgschaften. 

Besondere Leistungen: 

• Überwachen der Mängelbeseitigung innerhalb der Verjährungsfrist vor Ort.
• Erstellen von Bestandsplänen, Inventarverzeichnissen sowie Wartungs- und Pflegeanweisungen. 

Praxistipp: Vereinbaren Sie vertraglich eine förmliche Teilabnahme für die Phasen 1 bis 8 bei Gebäudeübergabe und fordern Sie den Bauherrn:in dazu schriftlich auf.

Warum ist die genaue Kenntnis der Leistungsphasen für Architekt:innen wichtig?

Ein fundiertes Verständnis der Leistungsphasen nach § 34 HOAI schützt Planungsbüros vor wirtschaftlichen Einbußen und juristischen Fallstricken: 

• Haftungsrisiken gezielt vermeiden: Eindeutige Phasengrenzen und dokumentierte Freigaben verhindern, dass Architekt:innen für Versäumnisse nachgelagerter Phasen haftbar gemacht werden.
• Leistungsumfang gegenüber Auftraggeber:innen abgrenzen: Architekt:innen können jederzeit transparent belegen, welche Leistungen mit dem Grundhonorar abgegolten sind und wo gesondert zu vergütende Sonderleistungen beginnen.
• Honorar rechtssicher und korrekt kalkulieren: Abschlags- und Schlussrechnungen lassen sich anhand der HOAI-Prozentsätze transparent und unanfechtbar stellen.
• Projektsteuerung im Büro erleichtern: Die Unterteilung ermöglicht eine exakte Zuteilung von Personalressourcen, Budgets und Meilensteinen im Büroalltag.