Kostengruppe 100 nach DIN 276: Grundstückskosten, Untergruppen & Beispiele

1. Was ist die Kostengruppe 100?

2. Warum ist die Kostengruppe 100 so wichtig?

3. Was umfasst die Kostengruppe 100?

4. Gliederung der Kostengruppe 100 nach DIN 276

5. Abgrenzung zu anderen Kostengruppen - Verwechslungsgefahr vermeiden

6. Praxisbeispiele für typische Leistungen in der KG 100

7. PRO Tipps für die Kostenplanung mit der KG 100

8. Typische Fehler – und wie man sie vermeidet

1. Was ist die Kostengruppe 100 nach DIN 276?

Die Kostengruppe 100 nach DIN 276 umfasst alle Kosten rund um das Grundstück, auf dem das Bauprojekt entstehen soll. Neben dem Grundstückswert, beinhaltet diese Gruppe auch die Grundstücksnebenkosten, wie Vermessungs- oder Notargebühren. Diese Kostengruppe bildet den Anfang der Kostenplanung eines Bauprojekts.

2. Warum ist die Kostengruppe so wichtig?

Die Kostengruppe 100 spielt eine zentrale Rolle bei der Kalkulation von Bauprojekten, da sie grundlegende Faktoren für die Planung und Wirtschaftlichkeit eines Vorhabens umfasst:

Sie bildet die fundamentale Basis für jedes Bauprojekt.
Die KG 100 ist entscheidend für die Finanzierungsfähigkeit durch Banken und Investoren.
Sie ermöglicht eine Vergleichbarkeit von Projekten durch standardisierte Bewertung.
Diese Kostengruppe beeinflusst die wirtschaftliche Tragfähigkeit eines Projekts maßgeblich.

3. Was umfasst die Kostengruppe 100?

Die Kostengruppe 100 beinhaltet alle Kosten rund um das Grundstück, wie den Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar- und Erschließungskosten. Sie bildet die Grundlage jedes Bauprojekts und ist entscheidend für Wirtschaftlichkeit und Finanzierung.

Typische Inhalte der KG 100:

Grundstückswert
Gerichtsgebühren
Vermessungskosten
Notarkosten
Grunderwerbssteuer
Untersuchungen
Wertermittlung
Genehmigungsgebühren
Bodenordnung 1

4. Gliederung der Kostengruppe 100 nach DIN 276

Laut DIN 276 ist die Kostengruppe 100 in drei Untergruppen eingeteilt, um eine strukturierte Kostengliederung zu gewährleisten. Diese Untergliederung ermöglicht eine präzise Erfassung und Zuordnung aller Kosten, die in der frühen Projektphase anfallen.

KG 110 - Grundstückskosten
Kaufpreis für das Grundstück, Erschließungsanteile,...

KG 120 – Grundstücksnebenkosten
Vermessungsgebühren, Gerichtsgebühren, Grunderwerbssteuer, Genehmigungsgebühren

KG 130 – Rechte Dritter
Abfindungen, Ablösen dinglicher Rechte und sonstiges zur KG 130

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5. Abgrenzung zu anderen Kostengruppen: Verwechslungsgefahr vermeiden

Eine korrekte Zuordnung der Leistungen zu den Kostengruppen der DIN 276 ist grundlegend für eine nachvollziehbare und verlässliche Kostenplanung.

Typische Abgrenzungsbereiche:

KG 100 vs. KG 200
Die Erschließung ist in beiden KG ein Thema. In KG 100 fallen Beiträge und Gebühren an die Gemeinde und Versorger – öffentliche Erschließung. In die KG 200 wiederrum gehören alle baulichen Maßnahmen auf dem Grundstück – innere Erschließung.
KG 100 vs. KG 300
KG 100 beinhaltet den Abriss von nicht weiter nutzbaren Altgebäuden, während KG 300 die Abbrucharbeiten enthält, die im Rahmen eines Neubaus erfolgen.
KG 100 vs. KG 700
In der KG 100 befinden sich alle Gutachten im Zusammenhang mit dem Grundstück (z.B. Bodengutachten), während KG 700 die Gutachten und Leistungen zur Planung des Bauwerks (z.B. Statik) beinhaltet.

6. Praxisbeispiele für typische Leistungen in der KG 100

Die Kostengruppe 100 umfasst grundlegende Leistungen, die in der frühen Phase eines Bauprojekts erbracht werden. Folgende Beispiele geben einen allgemeinen Überblick über typische Kostenpunkte in diesem Bereich.

Neubau Bürogebäude:

Kauf eines Gewerbegrundstücks
Notarkosten und Grunderwerbssteuer
Maklerkosten für Vermittlung der Fläche
Kosten für den Abriss des Altgebäudes
Erschließungskosten des Grundstücks
Bodengutachten und Altlastenprüfung

Neubau Kindertagesstätte:

Kauf eines Grundstücks in einem Wohngebiet
Notar- und Grundbuchkosten
Grunderwerbssteuer
Umnutzungskosten
Erschließung für Wasser, Storm, Abwasser und Regenwasserableitung
Verlegung eines öffentlichen Gehwegs zur Anbindung an der Kita

7. PRO Tipps für die Kostenplanung mit der KG 100

Eine sorgfältige Kostenplanung in der Kostengruppe 100 legt den Grundstein für den wirtschaftlichen Erfolg eines Bauvorhabens. Diese Tipps unterstützen dabei, bereits in der Projektvorbereitung fundierte und realistische Kostenschätzungen zu erstellen:

Frühzeitige Klärung aller Nebenkosten
Neben dem allgemeinen Grundstückspreis fallen zahlreiche Nebenkosten an, die oft unterschätzt werden:
- Notar- und Grundbuchkosten
- Grunderwerbssteuer
- Maklerprovision
Tipp: Eine vollständige Checkliste der Kaufnebenkosten hilft bei der Budgetplanung.
Kostenentwicklung dokumentieren und aktualisieren
Gerade bei längeren Planungszeiträumen ist eine laufende Aktualisierung der KG 100 Kosten wichtig, z.B. bei Änderungen des Grunderwerbsteuersatzes oder Verhandlungen.
Tipp: Eine Kostenhistorie im Projektordner führen und bei jeder Planungsphase anpassen.
Berücksichtigung von Altlasten und Baurecht
Mögliche Altlasten, Bodengutachten oder planungsrechtliche Einschränkungen können erhebliche Zusatzkosten verursachen.
Tipp: Frühzeitig ein Bodengutachten einholen und die Bebaubarkeit mit dem Bauamt klären.

8. Typische Fehler und wie man sie vermeidet

In der Praxis treten bei der Anwendung der Kostengruppe 100 immer wieder typische Fehler auf, die zu ungenauen Kostenpositionen führen können. Folgende Hinweise zeigen, worauf zu achten ist und wie sich solche Fehler vermeiden lassen.

KG 100 wird gar nicht oder unvollständig erfasst
Viele Projektbeteiligte konzentrieren sich auf die Baukosten (KG 300/ 400) und vernachlässigen die Grundstückskosten komplett oder erfassen sie nur oberflächlich.
Vermeidung: Frühzeitige und vollständige Erfassung aller relevanten Positionen der KG 100 und Zusammenarbeit mit Grundstückssachverständigen oder erfahrenen Projektentwicklern.
Doppelerfassung oder falsche Zuordnung von Kosten
Kosten für Altlastenbeseitigung, Abriss oder Erschließung werden fälschlich in KG 200 oder 300 eingeordnet statt in KG 100.
Vermeidung: Sorgfältige Prüfung der Zuordnung anhand der aktuellen Fassung der DIN 276 und Nutzung von standardisierten Kostengliederungen.
Fehlende oder unzureichende Fortschreibung im Projektverlauf
KG 100 wird einmalig zu Projektbeginn verfasst und später nicht mehr aktualisiert.
Vermeidung: Laufende Fortschreibung der KG 100 analog zu den anderen Kostengruppen und Integration in das Projektcontrolling.

Fazit

Die KG 100 bildet die Basis jeder Baukostenberechnung, wird aber oft unterschätzt. Eine vollständige und korrekte Erfassung aller Grundstückskosten ist entscheidend für eine realistische Gesamtprojektbewertung. Wer sorgfältig plant und dokumentiert, vermeidet spätere Kostenfallen und schafft eine verlässliche Grundlage für Finanzierung und Controlling.